臺中市政府主管法規共用系統

壹、 總則

一、臺中市政府為使參與臺中都會區大眾捷運系統烏日文心北屯線（不含
    延伸線）土地開發案（以下簡稱開發案）之相關權益人（含主管機
    關、土地所有權人、配有權值之原土地所有權人、未配有權值之原土
    地所有權人及投資人）獲致合理之權益分配，特訂定本須知。

二、本須知之主管機關為臺中市政府，執行機關為臺中市政府捷運工程
    局。

三、開發案應以申報開工日為鑑價基準日辦理土地及建物貢獻成本鑑價。
    開發案申報開工後倘因變更設計致各權益人間權益分配結果顯有重大
    影響時，應依下列原則辦理：
    (一)於權益分配協議書報主管機關核定前進行變更設計時，執行機關
        應依變更設計後之建築規劃與施工圖說，仍以申報開工日為鑑價
        基準日重新辦理各項鑑價作業。
    (二)於權益分配協議書報主管機關核定後，倘開發建物建造執照辦理
        變更設計之總樓地板面積變更超過百分之五，開發建物中已完成
        協議之區位並載於權益分配協議書者，不變更其權益。但因變更
        設計致開發建物權值變動者，就其增加權值部分，各權益人依權
        益分配協議書所載之權益分配比例進行分配後，再選擇相對應增
        加之區位或找補現金。投資人應依前述議定內容修正權益分配協
        議書，並提送執行機關簽陳主管機關核定。
        前項變更設計所衍生之重新鑑價委託服務費用，應由提出變更設
        計者支付。

貳、土地貢獻成本及開發建物各樓層區位價值評估

四、土地貢獻成本為開發用地於鑑價基準日所評估土地價值，並加計至使
    用執照核發日期間土地所有權人可能負擔之機會成本。

六、執行機關及投資人應基於同一估價條件下各自委託不動產估價師，並  
    由執行機關及投資人共同推選一家不動產估價師，合計三家進行土地 
    貢獻成本及開發建物各樓層區位價值評估。
    前項同一估價條件，應於投資人提送權益分配建議書前召開權益分配
    啟始會議中訂定。
    啟始會議中，執行機關及投資人應就下列事宜協商並確認：
    (一)辦理程序。
    (二)投資人應提送資料項目，包括工程圖說、建材及設備說明書、工
        程預算書等。
    (三)鑑價結果評斷基準。
    (四)鑑價報告書內容。
    (五)其他事項。

參、建物貢獻成本評估

七、建物貢獻成本依鑑價基準日之市場交易價格進行評估，項目如下：
    (一)歸墊主管機關已墊支之相關費用(以下簡稱共構歸墊費用) :
         1、共構歸墊費用包括主管機關墊付之土地開發基本設計費、捷
            運設施共構部分屬土地開發之細部設計及其施工費、變更設
            計及其施工費、監造費、地上物處理費、管理費或其他因土
            地開發產生之相關費用。
         2、執行機關應於投資人申報開工日前核算共構歸墊費用，倘屆
            時共構工程尚未完成竣工結算，執行機關應於權益分配協商
            完成前，依共構工程竣工結算金額再次核算共構歸墊費用，
            作為投資人實際歸墊及建物貢獻成本認列金額。
    (二)建物設計費用：按開發基地條件與設計規模，並參考省(市)建築
        師公會建築師業務章則第十一條規定評估設計費用。
    (三)建物建造費用：包括土木、機電空調、自動化、植栽及共構裝修
        等材料設備之施工、監造、管線申請、證照、雜項等直接費用及
        包含安衛環保、保險、品質管理、管理與利潤、加值型營業稅等
        間接費用，及其他屬投資人必須支付營建業者所需相關必要之工
        程費用。
    (四)利息費用：
         1、第一款所定共構歸墊費用屬一次性投入資金，本金分自有資
            金及借貸資金，採年息複利計算，依投資人申報開工日起算
            至投資契約書訂定之完工日期間計息。
         2、前二款所定建物設計及建造費用屬分段性投入資金，本金分
            自有資金與借貸資金，採年息二分之一複利計算，並依投資
            契約書訂定之施工期計息，分期開發之基地另計。
         3、前二目所定自有資金計息，以一年期之五大銀行平均定存利
            率為基準，借貸資金計息以五大銀行平均新承作資本支出貸
            款利率為基準。
    (五)投資人管理費：開發案投資人方案規劃、財務評估、風險分擔及
        分包廠商之管理、發包、雜項支出等，及其他屬投資人所需支付
        之土地開發管理費用。
    (六)其他經執行機關、投資人及土地所有權人共同認定所必要或須刪
        減之費用。

肆、各權益人權益分配比率及分配權值計算

九、主管機關之分配比率為主管機關分得容積占開發建物總容積之百分比
    。
    前項規定主管機關分得容積為變更都市計畫所增加容積之半數及大眾 
    捷運獎勵容積之半數。
    主管機關可分配權值為開發建物總權值乘以主管機關分得容積占開發
    建物總容積之百分比。

十、土地所有權人及投資人可分配之權值為開發建物總權值扣除主管機關 
    分配權值後所餘權值。

十一、土地所有權人與投資人間權益分配比率，除雙方另有約定外，按下 
      列方式計算：
      (一)土地所有權人分配比率為土地貢獻成本除以土地貢獻成本與建
          物貢獻成本之總和。
      (二)投資人分配比率為建物貢獻成本除以土地貢獻成本與建物貢   
          獻成本之總和。
      土地所有權人及投資人之分配權值，為前點規定計算後之所餘  權
      值乘以分配比率。

十二、土地所有權人依前點規定所得之分配權值，如低於投資人於申請投
      標時「分配權值承諾書」上所載之「土地所有權人分配總權值」， 
      應以承諾書上所載總權值，作為土地所有權人之分配總權值。
      依前項規定為權益分配時，投資人之分配權值為開發建物總權值扣
      除主管機關及土地所有權人分配權值後所餘權值。

十三、開發用地中，非屬主管機關以開發後公有不動產抵付協議價購土 
      地款之土地，為原公有地。
      主管機關以原公有地參與分配土地所有權人之分配權值，為開發案
      之公有土地所有權人。
      以開發後公有不動產抵付協議價購土地款之原土地所有權人，得以
      其抵付權值參與分配土地所有權人之分配權值，為開發案配有權值
      之原土地所有權人。
      領取協議價購土地款並申請優先承購、承租開發後公有不動產之原
      土地所有權人，為開發案未配有權值之原土地所有權人。
      第二項及第三項所定土地所有權人之分配權值，為土地所有權人分       
      配權值乘以公告現值比率與容積比率之平均值。定義如下：
      (一)公告現值比率：為配有權值之原土地所有權人之及公有土地所
          有權人之土地於權益分配計算基準日時公告現值所占之比。
      (二)容積比率：為配有權值之原土地所有權人及公有土地所有權人
          之土地於權益分配計算基準日時可建容積所占之比。
      (三)權益分配計算基準日：指計算各配有權值之原土地所有權人協
          議價購土地款應抵付權值之基準日期。

伍、優先承購、承租

十四、未配有權值之原土地所有權人申請優先承購、承租開發後之公有不
      動產者，其優先承購、承租部分，不得超過主管機關就該協議價購
      土地依前點規定計算以公有土地土地所有權人身分所取得開發後建
      物樓地板面積之半數。
      前項規定優先承購之價格，建物及土地皆依主管機關核定權益分配
      之建物及土地成本計算。但土地價格不得低於主管機關取得該土地
      之成本，加計自領取地價款之日起至承購之日止之利息。
      第一項規定優先承租之年租金，為該承租之不動產總值與年租率之
      乘積，由執行機關委託不動產估價師辦理查估並提報臺中市市有財 
      產審議委員會審議後，報請主管機關核定。

十五、配有權值之原土地所有權人申請優先承購、承租開發後之公有不動
      產者，其優先承購、承租上限為主管機關所取得變更都市計畫所增
      加容積樓地板面積乘以第十三點規定公告現值比率與容積比率之平 
      均值。
      優先承購之價格及優先承租之年租金比照前點規定計算。

十六、優先承購、承租之申請應於主管機關書面徵求意願送達後之次日起
      二個月內提出，逾期不為申請者，視為放棄權利。

陸、增加承購、承租

十七、分配權值或優先承購之面積未達一戶者，得與其他原土地所有權人 
      合併權值或共同承購補足至ㄧ戶，或申請領取原協議價購土地款。
      分配權值或優先承購之面積逾三分之二戶但未達一戶，且未能依前 
      項規定方式辦理者，或依前項規定方式合併權值或共同承購之面積
      逾三分之二戶但未達一戶者，得申請增加承購補足至ㄧ戶。

十八、優先承租之面積未達一戶者，得與其他原土地所有權人共同承租補
      足至ㄧ戶。
      優先承租之面積逾三分之二戶但未達一戶，且未能依前項規定方式 
      辦理者，或依前項規定方式共同承租之面積逾三分之二戶但未達一 
      戶者，得申請增加承租補足至ㄧ戶。

十九、增加承購價格依第五點議定之該樓層區位價值計算；增加承租之年
      租金底價，為該樓層區位價值與年租率之乘積。
      前項規定增加承購、承租之不動產價格應提報臺中市市有財產審議 
      委員會審議後，報請主管機關核定。

二十、分配權值及優先承購後之面積不足三分之二戶者，或與他人合併權
      值且共同優先承購後之面積仍不足三分之二戶者，僅得領取原協議
      價購土地款，並加計自其原有土地產權移轉予主管機關之日起至權
      益分配比率協商完成之日止期間之利息。
      前項規定利息以一年期之五大銀行平均存款利率採複利計算。

柒、樓層區位選定

二十一、樓層區位選定序位依序為配有權值之原土地所有權人、主管機
        關、投資人。
        選擇樓層、區位相同時，以抽籤方式決定之。

二十三、畸零層買賣或層區位轉換，以第五點議定之各樓層區位價值及權
        值為計算依據。但另有約定者，不在此限。

捌、建築基地及共有部分之權利分配

二十四、開發案建築基地之應有部分權利範圍分配原則如下：
        (一)捷運設施所占建築基地權利範圍，其計算方式係以地上與地
            下之捷運設施面積占捷運設施及開發建物專有部分總面積比
            例計算。
        (二)開發建物之房屋建物所占建築基地權利範圍，應扣除捷運設
            施部分，其餘分配方式係以專有部分面積占區分所有全部專
            有部分總面積比例計算。

二十五、開發建物區分所有建物之共有部分項目、權利範圍分配原則如
        下：
        (一)除停車位另計外，共有部分項目包括但不限於門廳、走道、
            樓梯間、電梯間、電梯機房、電氣室、機械室、管理室、受
            電室、幫浦室、配電室、水箱、蓄水池、儲藏室、防空避難
            室（未兼作停車位使用）、屋頂突出物、健身房、交誼室、
            管理維護使用空間及其他依法令應列入之項目。
        (二)共有部分之權利範圍，係以專有部分面積與專有部分總面積
            之比例而為計算。
        除另有約定外，開發案內開發建物與捷運設施之產權登記方式，
        依前點及前項規定辦理。

玖、主管機關支付委託建造費用計算方式及支付時機

二十六、主管機關依第九點規定取得部分應支付投資人之委託建造費用為
        建物貢獻成本乘以主管機關之分配比率。
        前項規定委託建造費用得與投資人協議並經同意後，以主管機關
        分得區位之議定價格抵繳。

二十七、投資人應於建物完成交屋後申請ㄧ次付清或依下列時程申請支 
        付委託建造費用：
        (一)第一期：完成權益分配協商後，得申請支付委託建造費用百
            分之三十。
        (二)第二期：興建屋頂板完成後，得申請支付委託建造費用百分
            之四十。
        (三)第三期：取得使用執照時，給付百分之十五。
        (四)第四期：建物完成交屋後，經結算找補付清餘款。
        執行機關同意投資人依前項規定申請分期給付委託建造費用時， 
        各期款項需扣除自支付日起至投資契約書所訂定之完工日期間之
        資金利息費用。惟執行機關無法依投資人所請分期給付前項規定 
        委建費用時，得於完工交屋後一次付清餘額。
        執行機關未能於建物完工交屋後依投資人所請付清委託建造費用
        時，應加計自申請後六十日起至實際支付日止期間以五大銀行平 
        均新承作資本支出貸款利率年複利計算之遲延利息。

二十八、投資人應於申報開工日前ㄧ次付清或依下列時程分期繳納共構歸
        墊費用：
        (一)於申報開工日前，給付百分之三十。
        (二)興建屋頂板完成前，給付百分之二十。
        (三)取得使用執照前，給付百分之二十。
        (四)建物完成交屋前，給付百分之三十。
        投資人申請分期繳納共構歸墊費用時，仍應自申報開工日起，至
        各期繳納之日止，以五大銀行平均新承作資本支出貸款利率年複 
        利浮動計息。但利息費用不得重複計入建物貢獻成本。
        執行機關於招商簽約後再次核算之共構歸墊費用，較投資契約書
        所列原預估金額增減之差額部分，得於建物完成交屋前再行繳納 
        找補，並依前項規定計息。

拾、稅費及其他費用負擔

二十九、為完成土地開發所需負擔之稅費、規費及地籍整理費等不計入建
        物貢獻成本，除另有約定外，由投資人先行代為墊付，並於辦理
        交屋時一併找補，各項費用拆帳方式如下：
        (一)地價稅：由納稅義務基準日土地登記簿所載之所有權人或典
            權人負擔。
        (二)房屋稅：基地上原有建物由原所有人負擔，開發建物由各建
            物登記名義人自行負擔。
        (三)土地合併、移轉登記規費、建物所有權第一次測量及登記規
            費、地政士報酬、印花稅、公證費等費用由取得各該土地及
            建物之所有人按取得比例各自負擔。
        (四)契稅、營業稅由建物取得人負擔。但應扣除相對應樓地板之
            預估建造費用中已支付部分之營業稅。
        (五)變更起造人之稅費由各變更申請人自行負擔。
        (六)因買賣、贈與或繼承所發生之一切稅費及代書費，由土地及
            建物權利人各自負擔。
        (七)開發建物之水、電、瓦斯等外接管線費用由各建物取得人負
            擔。
        (八)開發建物之公共水電費、大樓管理費，自交屋完成日起由各
            建物取得人負擔。
        (九)開發建物之各類公共基金由各起造人依公寓大廈管理條例等
            規定交付提列。

拾壹、權益分配方案審定及協議作業程序 

三十、投資人應於申報開工後之次日起三個月內提送相關建築資料，並製
      作權益分配建議書，其內容應包含土地成本、建造成本、開發後建
      物預期銷售價格之鑑價，與主管機關協議分配權值及各樓層區位之
      價值。

三十一、各開發案應成立工作小組，審閱不動產估價師之土地貢獻成本、
        開發建物各樓層區位價值估價報告書及專業營建管理廠商之建物 
        貢獻成本鑑價報告書，並擬定權益分配協商草案，提請臺中市臺
        中都會區大眾捷運系統土地開發權益分配審議委員會審議，審議
        結果簽報主管機關核定。
        前項規定任務編組及決議方式，由主管機關定之。

三十二、執行機關應依據主管機關核定之權益分配協商方案與投資人進行
        協議，雙方無法達成協議時，由執行機關提請臺中市臺中都會區
        大眾捷運系統土地開發權益分配審議委員會復議，復議審議結果
        簽報主管機關核定。
        前項規定執行機關及投資人雙方據以協議之查估結果有百分之二
        十以上之差異時，執行機關或投資人得於提請復議前，先行請求
        臺中市不動產估價師公會協調雙方委託之不動產估價師決定其估
        定價格；必要時，得指定其他不動產估價師重行估價後再行協
        調。

三十三、經復議後，執行機關及投資人雙方仍無法達成協議時，任一方均
        得以下列方式之一處理：
        (一)提送履約爭議協調委員會協調。
        (二)經雙方同意並訂立仲裁協議後，依投資契約約定及仲裁法規
            定提付仲裁。
        (三)提起民事訴訟，並以臺灣臺中地方法院為第一審管轄法院。
        (四)依其他法律申(聲)請調解。
        (五)依投資契約或雙方合意之其他方式辦理。

三十四、執行機關與投資人完成權益分配協商後，投資人應依議定內容製
        作權益分配協議書，以利主管機關簽陳核定。
        前項權益分配協議書，至少應包含各權益人間權益分配比例與結
        果、委託建造費用、各樓層與車位之區位價格、區位分配結果及 
        產品設備等相關內容。

拾貳、驗屋與交屋作業

三十五、投資人應於領得使用執照後，以權益分配協議書內容為原則，就
        現況進行描述製作驗屋計畫書與交屋清冊，並提報至執行機關進 
        行審閱，以作為主管機關分回不動產（含參與土地開發而未領取 
        協議價購款之原土地所有權人部分）專有部分之驗屋作業依據。
        對於主管機關所分回之不動產，與同開發案之類似產品、類似區
        位相較，應具有同質之設備、建材及其他附屬項目，不受權益分 
        配協議書內容限制，投資人不得違反合建精神差別對待。

三十六、建物登記時，地政主管機關對建物丈量面積計算方式若與建築主
        管機關之規定不同致有面積差異時，不互相找補。除上述事由
        外，倘主管機關所分回不動產（不含停車空間）之權狀所登載產
        權面積，與權益分配協議書所載內容不同時，且「開發建物總產 
        權樓地板面積差額平均數」與「主管機關分回不動產產權面積差
        額平均數」有差值時，須就該產權面積之差異值進行套算調整，
        投資人應依權益分配協議書所載之議定區位價值以現金支付主管 
        機關找補金額，而不重新辦理權益評估與協商作業。

拾參、附則

三十七、開發建物經主管機關核定採統一經營管理方式時，原土地所有權
        人應依其方式辦理。

三十八、本須知僅適用於中華民國一百零四年六月三日（含）以前主管機
        關已完成用地取得之開發案。但開發案於規劃設計階段為因應都 
        市計畫、建築法令規定，而需增加毗鄰基地面積時，所增加面積
        之權益分配條件與原基地相同者，不在此限。