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法規內容

法規名稱: 臺中市實施地價調查估計作業規定(改制前)
公發布日: 民國 88 年 12 月 03 日
廢止日期: 民國 99 年 12 月 25 日
發文字號: 中華民國99年12月25日府授法規字第0990000099號
法規體系: 原臺中市法規/地政處
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一、本規定依地價調查估計規則(以下簡稱本規則)第二十四條第一項第
    一款規定訂定。
二、地價調查估計作業程序如下:
(一)產製地價區段圖。
(二)調查地價實例。
(三)調查影響區段地價因素之資料。
(四)製作買賣或收益實例地價分布圖。
(五)劃分地價區段。
(六)填具地價區段勘查表。
(七)繪製地價區段圖。
(八)估計區段地價並填具區段地價估價報告表。
(九)召開公告土地現值(公告地價)調整作業說明會。
(十)擬定公告土地現值(公告地價)向市長及地價評議委員會簡報。
(十一)編造土地地價(現值)評議表。
(十二)評議及做成記錄。
(十三)計算宗地單位地價。
(十四)編造土地現值表(公告地價表)。
三、地價區段圖之產製依下列規定辦理:
(一)地價區段圖以電腦產製。
(二)地價區段圖上應以紅線標示地價區段界線,並註明區段號、區段地
      價、主要街道及重要公共設施位置與名稱。
四、調查地價實例應依下列規定辦理:
(一)地價調查應以買賣實例為主,無買賣實例者,得調查收益實例。
(二)蒐集地價資料,其作業程序如下:
      1.各地政事務所調查買賣或收益實例時,應指派熟悉土地估價人員
        依下列規定調查土地買賣、交換、標售、拍賣、讓售、典押、租
        賃、公證等資料。
     (1)依土地現值申報書副聯,向當事人、四鄰、不動產估價師、不
          動產經紀人員、地政士、開發機構等調查土地買賣、交換、設
          定典權等價格資料。
     (2)向公有土地管理機關調查公有土地標售、讓售等價格資料。
     (3)向當地司法機關調查房地買賣、租賃之公證登記價格,與不動
          產之拍賣價格資料。
     (4)向金融機關調查有關不動產抵押之估價資料。
     (5)向當事人、四鄰、不動產經紀人員調查房地租賃實際租額、押
          租或保證金等資料。
     (6)向稅捐機關調查公司或法人團體之土地或房地交易價格資料。
      2.買賣實例如有本規則第七條情形之一,致價格明顯偏高或偏低者
        ,應先作適當之修正並依本規則第八條規定辦理。
      3.本府地政處及地政事務所地價課長或主辦人員,應經常注意新聞
        媒體刊載之房地出售、出租、頂讓及頂售房屋之分類廣告,並視
        需要派員前往調查其實際價格,與鄰近土地之一般地價動態。
(三)編造、審核、整理買賣(收益)實例調查估價表,其作業程序如下
      :
      1.編造:
     (1)調查所得地價資料,應隨時填載於買賣(收益)實例調查估價
          表,並註明調查日期及加蓋職章。
     (2)買賣實例調查估價表格式及填寫說明依本規則辦理。
      2.審核:
     (1)買賣(收益)實例調查估價表每個月彙整一次,送由課長、主
          任審核,並加蓋職章註明審核日期。
     (2)審核人員在審核時,除應注意買賣(收益)實例調查估價表內
          應行填載之各欄有無遺漏外,並應就其資料之正確性詳予審核
          ;如對其資料有懷疑時,應即另行派員複查,經複查後認為原
          調查正確,則複查人員應於「承辦員」欄位加蓋職章並註明複
          查日期,反之應重製調查估價表連同原調查估價表一併送核。
     (3)整理:審核確定之買賣(收益)實例調查估價表,應以區為單
          位,將買賣實例、收益實例分開,分別逐年編流水號;裝訂成
          冊,以供估計區段地價之用。
五、調查影響區段地價因素之資料,依下列規定辦理:
(一)應調查之資料:
      指土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特
      殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其
      他影響因素等項。
(二)調查方法:
      1.應調查之資料,由地價調查人員實地調查或勘查,其中土地使用
        管制、土地改良(分為建築基地改良、農地改良、其他改良)資
        料,應分別向本府都市發展處、建設處查詢。
      2.調查影響區段地價所得之因素資料,應填載於地價區段勘查表。
六、製作買賣或收益實例地價分布圖,依下列規定辦理:
(一)以區(段)為單位,電腦產製地價分布圖,並標明地段別、主要街
      道及重要公共設施位置與名稱。
(二)買賣(收益)實例地價之註記方法如下:
      1.實例之土地正常單價得參照行政院主計處所發布之各年月為基期
        之台灣地區消費者物價總指數調整至估價基準日(每年之九月一
        日)之地價。
      2.由作業單位視分布圖及地價區段範圍大小,於分布圖上相關或適
        當位置加蓋方形戳記,並將實例之編號及單價填載於戳記內。
        例如:
        ┌──┬─────┐
        │編號│單價      │
        ├──┼─────┤
        │    │          │
        ├──┼─────┤
        │    │          │
        ├──┼─────┤
        │    │          │
        ├──┼─────┤
        │    │          │
        └──┴─────┘
七、劃分地價區段,其方法、劃分原則及應注意事項如下:
(一)區段劃分之方法:
      1.承辦員辦理實地勘查時,應攜帶地價區段圖(含地籍圖)、地價
        分布圖及地價區段勘查表,斟酌地價之差異、當地土地使用管制
        、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商
        活動、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價
        因素,於地價區段圖(含地籍圖)上,將地價相近、地段相連、
        情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。
      2.非建築用地中經依法允許局部集中作建築使用且其地價有顯著差
        異時,應就該建築使用之土地單獨劃分地價區段。
      3.都市計畫農業區、保護區之零星建築用地,或依規定應整體開發
        而未開發之零星已建築用地,在同一區段範圍內,得將地價相近
        且使用情形相同而地段不相連之零星建築用地,視為一個地價區
        段另編區段號。
(二)區段劃分原則:地價區段按其所處位置、繁榮程度及地價高低情形
      ,分別依下列規定處理之:
      1.繁榮街道路線價區段:指已開闢道路及其二側或一側帶狀土地,
        其地價與一般地價區段之地價有顯著差異者,得就具有顯著商業
        活動之繁榮地區,依當地發展及地價高低情形劃設之地價區段,
        其劃分原則如下:
     (1)地價區段界線以距離臨街線十八公尺之裡地線為準。
     (2)繁榮街道路線價區段,原則上以每交叉道路口中心線為起訖。
          但繁榮程度有顯著不同時,可劃分為兩個以上之區段。
     (3)繁榮街道路線價區段,由各區主辦人員視實際情況擬定,經課
          長及主任複勘後決定,必要時得提報地政處複查。
     (4)繁榮街道路線價區段,如其中一部份繁榮程度有明顯變動者,
          應衡酌實際情況,調整原劃分之區段。
      2.一般路線價區段:指繁榮街道以外已開闢之道路,鄰接該道路之
        土地,其地價顯著較高者,得於適當範圍劃設之地價區段;其適
        當範圍應參考各該地區土地使用分區類別及一般之宗地深度予以
        斟酌劃設。
      3.一般區段:除繁榮街道路線區段及一般路線價區段以外之一般地
        區,依劃分地價區段原則所劃設之地價區段。
      4.公共設施保留地應單獨劃分地價區段。但其毗鄰之非公共設施保
        留地均屬相同區段地價之地價區段時,得併入毗鄰之非公共設施
        保留地劃為同一地價區段。
      5.帶狀保留地穿越數個地價不同之區段時,應視二側非保留地地價
        區段之不同,分段劃分地價區段。
      6.地價區段之界線,應以道路、溝渠等自然界線或使用分區等使用
        管制之界線為準。但情形特殊者,得以適當之地籍線為之。
(三)區段劃分應注意事項:
      1.都市土地之使用分區為影響地價之主要因素,在劃分區段前,應
        先確定是項資料有無變動,以合理劃定區段界線。
      2.區段劃分時,承辦員務必親自至實地勘查其實際情況。
      3.劃分區段應以土地利用價值及明顯地形、地物為主,土地界址為
        輔;面積較大之宗地若利用價值有顯著差異時,宜劃為不同地價
        區段,不宜完全遷就土地界址。
      4.同一地價區段範圍內如有特殊之土地,應以紅色筆加以圈劃,作
        為檢討時應否併為同一區段之參考,如情況相差不多,儘量避免
        單獨將一、二筆土地另行劃分一區段,但其地勢與毗鄰土地顯不
        相當,且地價有顯著差異者,應另行劃分區段。
      5.流失地暫已失去使用價值,其地價與一般土地必然相差甚鉅,宜
        勘查後另行劃地價區段。
      6.繁榮街道路線價區段之裡地應單獨劃分地價區段。
      7.都市計畫公共設施保留地,應依照平均地權條例施行細則第六十
        三條及地價調查估計規則第十八條規定劃分地價區段。
(四)複查地價區段:課長以上人員於審核時,對於地價區段範圍調整之
      地區,應前往實地複查。
八、填具地價區段勘查表:實地勘查地價區段後,應填具地價區段勘查表
    ,其用表格式及填寫說明依本規則之規定辦理。
九、繪製地價區段圖,依下列規定辦理:
    地價區段劃分完竣且地價區段勘查表經核定後,地政事務所應繪製地
    價區段圖一份,地價區段略圖二份,其作業程序如下:
(一)用圖:
      1.地價區段圖:一年期一製為原則,如地價區段範圍未變動,得予
        沿用,但不得超過三年,且需明確標示年期別。得選定適當比例
        尺予以繪製。
      2.地價區段略圖:其用圖比例尺由地政事務所自行斟酌實情繪製,
        並註明區段號、區段地價、主要街道及重要公共設施位置與名稱
        。
(二)繪製方法:
      1.地價區段界線:以紅色實線表示。
      2.區段號:以區為單位,繁榮街道路線價區段以紅色雙圈「◎」表
        示,一般路線價區段及一般區段以紅色單圈「○」表示。
      3.區段地價:區段略圖每一區段之上期地價,以藍色表示,當期所
        擬訂之地價,以紅色表示,經評定之地價,以黑色表示,其數字
        以阿拉伯數字表示。
      4.區段略圖之校對及用印:區段略圖繪製完竣,應於校對無誤後,
        於該圖背面由地政事務所承辦員、課長及主任蓋職章並註明公告
        年期。送交本府地政處主辦人員、地價科長及處長核章,並加蓋
        本府印信。
      5.區段略圖摺法:以 A4 為準,並於摺妥後之正面加蓋有邊之戳記
        ,其格式詳附件一。
十、估計區段地價應依下列規定辦理: 
(一)有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段,以調整至估價基準日
      之實例土地正常單價,求其中位數為各該區段之區段地價,並填具
      區段地價估價報告表。
      中位數,指土地正常單價調整至估價基準日之單價,由高而低依序
      排列。其項數為奇數時,取其中項價格為中位數;其項數為偶數時
      ,取中間二項價格之平均數為中位數,實例為一個時,以該實例之
      土地正常單價為中位數。
(二)無買賣實例及收益實例區段之區段地價之估計:
      1.各地政事務所應依據內政部最新頒布之影響地價區域因素評價基
        準製作轄內各區影響地價區域因素評議基準明細表。
      2.無買賣實例及收益實例之區段,應於鄰近或適當地區選取二個以
        上使用分區相同,且已依前項估計出區段地價之區段,作為基準
        地價區段,按所屬各區影響地價區域因素評價基準明細表,修正
        估計目標地價區段之區段地價。無法選取使用分區之基準地價區
        段者,得以鄰近使用性質類似或其他地價區段之區段地價修正之
        ,並按區段填具區段地價估價報告表。
(三)都市計畫公共設施保留地地價之估計:應依據平均地權條例施行細
      則第六十三條規定辦理。
(四)區段地價之計價:應以每平方公尺為計價單位,其地價之尾數依下
      列規定計算:
      1.區段地價每平方公尺單價在新臺幣一百元以下者,計算至個位數
        ,未達個位數四捨五入。
      2.區段地價每平方公尺單價逾新臺幣一百元至一千元者,計算至十
        位數,未達十位數四捨五入。
      3.區段地價每平方公尺單價逾新臺幣一千元至十萬元者,計算至百
        位數,未達百位數四捨五入。
      4.區段地價每平方公尺單價逾新臺幣十萬元者,計算至千位數,未
        達千位數四捨五入。
      5.公共設施保留地之區段地價,其尾數計算至個位數,未達個位數
        四捨五入。
(五)估計各區段之區段地價時,應注意毗鄰地區之平衡,其作業及協調
      方式如下:
      1.同區內各區段間或各地段間之平衡,由地區承辦員自行處理。
      2.同一地政事務所轄區內各區間之平衡,應由該所主任負責處理。
      3.不同地政事務所轄區或毗鄰縣市間之平衡,由地政處長負責協調
        處理。
(六)區段地價估價報告表格式及填寫說明依本規則之規定辦理。
十一、召開公告土地現值(公告地價)調整作業說明會,應依下列規定辦
      理:
  (一)以本府統一舉辦說明會為原則。
  (二)說明會召開時間、地點除函知有關機關團體外,並上網週知宣導
        ,歡迎土地所有權人及權利關係人踴躍參加。
  (三)辦理單位應於說明會上說明地價調查、區段劃分、地價估計作業
        情形及最近一期地價動態情況,供民眾了解並受理民眾意見。
  (四)民眾或有關機關團體所提供之意見,應作成書面紀錄,供地價評
        議委員會評議時之參據。
十二、本府地政處應擬定公告土地現值(公告地價)向市長及地價評議委
      員會簡報下列事項:
  (一)地價調查、區段劃分、地價估計等作業情形及其他相關統計圖、
        表。
  (二)最近一期地價動態情形及影響地價主要因素分析。
  (三)公共建設及其鄰近土地地價調查情形。
  (四)說明會民眾反應意見及研處情形。
  (五)相鄰各市區間及市、縣間地價情形。
十三、編造土地地價(現值)評議表,應依下列規定辦理:
  (一)劃分地價區段並估計區段地價完竣後,地政事務所應按估價結果
        編造土地地價(現值)評議表,並詳加校對後,以區為單位裝訂
        成冊,經主管課長、主任審核後,送本府地政處主辦人員、地價
        科長及處長等核章。
  (二)土地地價(現值)評議表格式詳附件二。
十四、評議及紀錄,應依下列規定辦理:
  (一)地政事務所辦理估計區段地價完竣後,應依平均地權條例第十五
        條或第四十六條規定送本府提交本市地價及標準地價評議委員會
        評議。
  (二)地價評議委員會評議時,本府應準備之資料如下:
        1.會議提案資料。
        2.土地地價(現值)評議表。
        3.地價區段略圖。
  (三)地價評議結束後,應作成紀錄並於土地地價(現值)評議表及地
        價區段略圖封面應加蓋印信並敘明「地價及標準地價評議委員會
        第0次會議評定」字樣。
  (四)評議結果經核備後,市政府應將核定之地價區段略圖及土地地價
        (現值)評議表各一份函送地政事務所,一份存檔。
十五、計算宗地單位地價應依下列規定辦理:
  (一)評議結果應由地政事務所依土地登記複丈地價地用電腦作業系統
        規範之規定,將區段地價輸入電腦,並列印區段地價資料,據以
        計算宗地單位地價,必要時得列印宗地地價計算清冊。
  (二)宗地單位地價之計算方法如下:
        1.繁榮街道路線價區段之土地,應依本府函頒「臺中市繁榮街道
          路線價區段宗地地價計算原則」之規定計算。
        2.其他地價區段之土地,以區段地價作為宗地單位地價。
        3.跨越二個以上地價區段之土地,分別按各該區段之面積乘以各
          該區段地價之積之和,除以宗地面積作為宗地單位地價。
        4.宗地單位地價應以每平方公尺新臺幣元表示,計算至個位數,
          未達個位數四捨五入。
十六、編造土地現值表(公告地價表)依下列規定辦理:
      1.地政事務所計算宗地單位地價後,應依內政部函頒土地登記複丈
        地價地用作業系統規範規定之格式列印土地現值表,經承辦員詳
        細校對無誤後,依所需份數印製,並按區別裝訂成冊,送本府加
        蓋印信,作為公告閱覽用。
      2.辦理重新規定地價時,應另行編造公告地價表,用表格式及編造
        說明參照土地現值表格式及編造說明辦理,惟表內公告土地現值
        表及公告現值等字應修正為公告地價表及公告地價。
十七、依本規定編造之各種圖、表,應由地政事務所派員妥慎保管,保管
      者於離職時應列入移交。